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    地產經紀人“過冬”:10年罕見艱難時刻 中介一條街僅剩兩門店

    2021-12-03 07:28:08 每日經濟新聞

      地產經紀人“過冬”:10年罕見艱難時刻 中介一條街僅剩兩門店

      每經記者 包晶晶 甄素靜   

      上海,“十幾個業務員25天不開單,我工作了17年從來沒遇到過”。深圳,“沒業務的情況下,有的經紀人根本不去店里了,店門就直接鎖了”。數位來自一線城市主力片區的地產經紀人,在面對《每日經濟新聞》記者的采訪時并無避諱。

      數據方面的佐證是,若與年初相比,上海二手房成交量跌幅已超過70%;深圳10月二手商品住宅成交面積同比下降66.42%,二手住宅過戶套數為2012年3月以來最低值。

      中介行業開始收編、凍編、關店、合并、裁員、離職……有些地方的門店數量,從去年火熱時期的一條街,到如今只剩兩家。

      在市場持續深度調整的大環境下,部分中介上市公司的業績也有所下滑。根據貝殼2021年三季報,公司營業收入同比下降,總成交額較去年同期下降超兩成,凈利潤現近兩年來首虧;房多多前三季度累計實現營業收入8.62億元,同比下降52.9%,凈虧損擴大至5.99億元。

      中原地產則內部發文稱:“受市場持續低迷,為了保留核心資源度過寒冬,集團決定調整內地業務規模與架構,所有分公司都要應自身經營情況作出適度收縮,目標在第四季度達到收支平衡!

      上海頭部中介主力門店店長:近10年最慘淡的時期

      今年下半年以來,全國二手住宅市場形勢集體調頭下行,成交量連續多月快速下滑。多個熱點城市紛紛收緊調控,出臺了二手房指導價、限購等政策,加之信貸環境不斷收緊,從第三季度開始,包括上海在內的多個城市“放款難”現象越來越多,市場成交周期越拉越長,二手房經紀人的工作越來越難,甚至走到了近10年來的慘淡時刻。

      《每日經濟新聞》記者日前走訪了上海多個區域,發現扛著牌子在街邊臨時“設攤”的中介變多了,而不少中介門店都出現了半數工位閑置的現象。

      在虹口區瑞虹板塊一家頭部中介門店,在與工作人員的交談中,他們表示,這個月到現在(11月24日)一套房子都沒賣出去。

      “以前調控再緊,甚至是在過年期間,業績都不會這么差。這可能是近10年最慘淡的時期!钡觊L張華表示。

      事實上,板塊內其他幾家門店也一樣掛零,大家都沒生意。張華對《每日經濟新聞》記者表示,她從事房產中介工作已經17年,還沒經歷過這么難的“金九銀十”。

      張華坦言,瑞虹板塊算是虹口區乃至上海成交比較活躍的區域,以往整個板塊月度成交二手房100套左右。最近兩三個月月均成交只有40套上下,腰斬也不止。這意味著板塊內不少中介門店每月成交只有一兩套,甚至是0。

      “我們有一家門店這個月成交了4單,但這4單都是五角場、涼城甚至閔行城郊的樓盤,并不是主戰區的!

      在普陀區長壽路,一棟寫字樓門前的廣場上,每周末都會有不少陪孩子上音樂課、美術課的家長,于是周圍的地產中介們便扛著廣告牌前來臨時設點。

      “均價降了不少,有幾套房源直接降了100萬元,等于單價跌了1萬元!甭燥@靦腆的周麗霞說,“但房源不多,買房人也不多,所以我們把牌子擺出來,方便大家多了解一下!

      上海的成交數據也與張華、周麗霞的直觀感受相吻合。據中原地產數據,2021年1月,上海創下最高4.4萬套的二手房成交記錄,6月仍然超過2萬套,而9月回落至1.2萬套、10月1.3萬套。

      對于驟然下降的原因,張華表示,一方面因為一二手房價格倒掛嚴重,周邊新開的網紅盤限價11萬~12萬元/平方米均價,但二手房和次新房掛牌價都在14萬~15萬元/平方米,積分高的買房人都會去搖號打新;另一方面,個人貸款的收緊直接讓交易周期無限拉長,甚至有置換客戶直接放棄交易。

      限價新房的沖擊只能影響某個區域,個貸收緊則對整個上海市房地產交易的影響更大。張華向記者展示了7月的一份工作日志,上面多次出現的“盯陳姐放款”,似乎顯示了當時無比的焦慮和艱難。

      “這個苗頭其實6月就出現了,銀行放款越來越慢!睆埲A說,“之前的交易流程從下定開始,到放款差不多2個月。如果客戶不貸款、賣家也沒有貸款的話更快,10天左右就完成整個交易了,F在如果客戶要貸款的話,整個交易周期最起碼半年甚至更長。如果是連環置換,上家還要等他的上家,下家還有下家,那真的遙遙無期了!

      “十幾個業務員25天不開單,我工作了17年從來沒遇到過。以往每個月5號之前設置的‘頭單獎’,獎金200塊錢,無論如何10號之前肯定被領走了,現在(11月)25號都還沒人拿到!睆埲A說。

      深圳南山區中介一條街:僅剩兩家小店

      不止是上海。從去年7月15日深圳住建局等8部門聯合印發《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,到今年2月8日發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》,深圳樓市經歷了一連串細密的調控。

      市場在消化歷次調控后起起伏伏,終于,在今年四五月金融政策逐步緊跟二手住房成交參考價格后,深圳樓市一蹶不振。

      據深圳住建局數據,2021年10月深圳市二手商品房成交為18萬平方米,同比下降63.30%;其中二手商品住宅成交面積為15.04萬平方米,同比下降66.42%,環比下滑11.2%。10月二手住宅過戶套數為2012年3月以來的最低值。

      曾多次因新房入市登上樓市頭條的南山區科技園片區,是深圳新房和二手房交易的熱土,也是各大小中介的必爭寶地。

      高新園地鐵站附近有一條著名的中介小街,去年市場火熱時,各個顏色的中介門店遍地開花。11月23日工作日下班的傍晚,《每日經濟新聞》記者再次走訪時,街上僅剩下兩家紅色的中介門店。

      其中一間較大的門店,大門敞開,店內燈火通明,但前臺并無人值守。記者走進店內試圖詢問,發現空無一人,前臺桌子外側放名片盒的區域也落了一層薄灰。

      正當記者想要去門店斜對面另一家更小的門店采訪時,一位身著西裝、佩戴工牌的店員,站在離店門口幾米遠的共享單車區域剝栗子吃。在與記者攀談的過程中,他告訴記者,現下市場不好,業務量并不高,有些同事就不來店里了。

      不只是同事不來店里了,在不到一年時間內,他也眼睜睜看著身邊其他公司的中介門店一家家撤離。

      “我們店能夠生存下來,一是因為店面小,租金成本低;二是本身人就不多,高峰時八九個人,現在還剩四五個人!

      “我們還算好了”,是這位剝栗子經紀人在交談過程中講得最多的一句話。雖然有時僅他一人在,他們店還能保持每日開門,但據他了解,其他區域甚至都保證不了每日開店。

      “沒業務的情況下,有的經紀人根本不去店里了,店門就直接鎖了,F在市場不好,公司也不會管得十分嚴格!闭劶敖诠ぷ髑闆r,這位經紀人嘆息地說,二手房交易系統放開后,工作重點放在了與業主簽委賣協議錄系統上,“現在二手房成交不了,太難了,有的公司開始找我們幫帶客了!

      “活下去”

      記者走訪上海多個區域的多家地產中介門店后發現,上班時間,不少中介門店的工位空空如也,只有一兩位工作人員保持辦公狀態。

      張華介紹說,工作分配的原因,目前她管理的1.5家門店員工大約15人,近一年平均在25個人左右,而以前最多的時候是五六十個員工!叭藛T流失的主要原因還是成交量太低,業績受影響太大!

      上海中原地產市場分析師盧文曦對《每日經濟新聞》記者表示:“從情緒上,此前過度悲觀的情緒略有企穩,畢竟最近在信貸方面的表態令市場稍微安心一些。但從實際交易情況看,二手房市場已經處于低空運行,差不多是正常流量的六折左右。換言之,市場流量小,不需要那么多人為之服務,因此,中介門店收縮,部分人員轉行是事實!

      在這樣的情況下,張華和同事們想的是怎么讓自己“活下去”,能夠熬到明年,或者更久,直到交易需求真正釋放的時候。

      而在“活下去”這件事上,“袖珍店”給出了一個答案。記者在采訪中了解到,這輪深度調控中,能夠生存下來的反而是面積更小的“袖珍店”。

      華棲是在深圳開有多家中介門店的老板。今年年初,他與朋友合伙,在南山中心區又新開了一家中介門店。不過就在新店剛開業不久,他就遇上了深圳二手房成交參考價政策,新的店鋪經營維艱,舊的業務也不得不慢慢收縮。

      在講起今年的生意時,華棲第一句話就是,幸好沒有選街口的那家大門店,這個還好,前期只投入了二三十萬元,熬一熬還能挺得過來。

      在中介行業,門店分為旗艦店和“袖珍店”等。其中旗艦店是指面積80~100平方米的大門臉店鋪,店內經紀人相應也較多。而“袖珍店”則是店鋪總面積在30~50平方米,店內有5個左右經紀人的小店鋪。

      華棲在南山區的新門店算是“袖珍店”,迎賓墻前方有一張可坐兩人的桌子,算是前臺;迎賓墻后是幾排辦公桌和電腦,是辦公區域。辦公區與后面的儲物間用一排架子隔開,內側還有一間茶室,是留給華棲和合伙人平時招待朋友和客戶所用。

      市場對各個區域的影響并不盡相同,華棲一面慶幸年初決定開了“袖珍店”,一面欣慰開在了南山。

      連續出臺多次政策之后,調控對深圳西部的影響要遠大于中部。他在西部寶安區的三家門店陸陸續續合并到了一家,即便是公司不用給新招的經紀人繳納社保、公積金等,華棲仍緊緊卡著人員流入,“等市場好一些再看吧”。

      越不開單越一直加班

      張華所在的門店,仍在崗的員工中,不少已經工作了10年以上。據記者觀察,他們仍不時地開開玩笑,但手里沒有停止工作。

      “現在在崗的同事,大家都在大風大浪里歷練過,但很多人在壓力面前已經主動退出了!

      但即使是業績掛零,經紀人們的工作量也沒有絲毫減輕!叭粘9ぷ髁糠撕枚啾,別看顧客數量腰斬了,我們實際工作反而更多了!睆埲A說。

      現在的行情下,反正房東也不急賣,比如2000萬元的房子掛出來,房東能夠接受一定幅度的讓價,但客戶還價往往比房東的底線更低,有的直接砍價8%~10%,但房東只讓3%,這就很難促成了,所以有時候帶看5次也難有一對誠意客戶。

      “我回訪下來,主要買房人預期明年房價還會下降,認為比現在還能降低二三十萬元,手上拿著資金慢慢看、慢慢等!睆埲A說,“不久前一位客戶掛牌980萬元,買房人一下子砍到900萬元。即便如此,客戶也未必真的想買,雙方約談之后,一個咬住不降價,一個隨口砍價,太難了!

      購房人看空帶來的結果是,原先交投兩旺的小區,整體掛牌量也急劇減少,甚至每個星期的帶看次數只有3~4次。于是經紀人們為了業績都“拼了”。

      據張華介紹,現在每個人每天工作12個小時以上,早上8:30到崗,晚上9:30下班,周五周六晚上10:00下班,并且這幾個月的15號到30號,基本上半個月之中完全不休息。

      “其實他們心理壓力也蠻大的,就天天在店里面打電話,約帶看房子,但這樣越不開單,就越一直加班,加了班還是沒有業績,日復一日壓力越堆越大,離職的也越來越多!睆埲A坦言。

      “很多人在困難面前都已經放棄了,但他們之中還有每天雷打不動早上6:20起床的,連續工作12個小時,甚至大半個月不休息,所以我覺得現在還在堅持的人都很厲害!

      張華作為店長,除了檢查數據、核對成交等日常店長工作之外,由于市場低迷、整體業績不佳,還需要回訪所有員工的帶看案例!斑@個片區一個星期如果有50組帶看,每個員工可能是3組或4組,但我得把這50個客戶全部打電話回訪一遍,這一塊工作要花去很多時間!

      除此之外,張華開始主動向數字化營銷轉型。

      “自媒體一定要去學,而且一定要進行線上推廣,包括一些直播。我們上午10:00~12:00基本上都在拍攝各個房源,然后回來處理一些工作,下午還要繼續拍攝,余下的時間就安排客戶見面,或者幫客戶做一些瑣碎的查詢工作,直到下班!

      “所以大家其實還是蠻拼的,并沒有說因為環境不好就躺平了,還是要去想辦法自我提升,順應潮流去學習一些新東西,市場整體低迷就把自己的內功練好,更積極地去面對!睆埲A笑著說,1倍工作量不行的話就2倍,2倍不行就3倍,說起來是過冬,但工作量可能是之前的5倍,甚至這樣也并沒有換到之前一小部分的收獲。

      地產經紀人們面對的困境恐怕短期難以褪去。盧文曦說:“從近期管理層表態來看,樓市調控基調不會變,明年市場即便比今年下半年有‘回血’,但總體情況不會樂觀,預計上海大部分時間成交量在每月1.2萬~1.5萬套震蕩!

      “換長租公寓賽道看看”

      或許正是因為高層緊衣縮食凍編的決定,使得人員在行業內的流動性降低了許多。朗坤是去年才剛進駐深圳的某大型中介中層管理者,他的門店在寶安區平巒山公園附近。

      可能因為是新進入深圳,急需市場份額和房源,在朗坤看來,公司采用的就是人海戰術,幾乎所有門店都是近百平方米或超百平方米的旗艦店,有的店鋪配置人員超過了40人。如果是在市場火熱、成交快時,想要搶占市場份額,這一戰術或能奏效。

      但剛進入不久便遇上了連續調控,經歷了深圳樓市交易前所未有的冰封期,這一戰術變成了實打實的拖累,朗坤在調侃公司時運不濟的同時,也在調侃自己。

      “開三季度總結會時,公司披露了整個大區排名后10位的門店,我們門店就在里面,公司要求我們收縮編制。算了算,我們一家門店賠了就有100多萬吧,那么多經紀人做不出來業績!

      朗坤也是在這個時候離開了門店,在他看來,即便作為管理層,一個月七八千對其來說完全不具有誘惑性,而普通業務員只有兩三千。

      “熬不下去,換個賽道看看”,朗坤看中的新賽道是更需要精細化運營和管理的長租公寓,且在他自己說來,這樣的市場環境下,長租公寓做得還不錯。

      深圳某房產中介門店 每經記者 甄素靜 攝

      還是會回到地產經紀行業

      全國房地產市場都在經歷一場大調整。

      據國家統計局數據,三季度全國新房商品房市場GTV同比下降14.1%。據貝殼研究院數據,第三季度全國二手房市場GTV同比下降41.6%。

      在市場持續深度調整的大環境下,部分行業巨頭的代理人和業務也出現了調整。僅以貝殼為例,據披露,截至第三季度,貝殼代理人數為51.55萬人,同比增長7.9%,較第二季度減少了約3.31萬人。另據三季報數據,公司營業收入同比下降,總成交額較去年同期下降超兩成,凈利潤出現近兩年來首虧。

      不過,貝殼董事長彭永東認為,三季度的業績既反映了該行業面臨的廣泛的宏觀環境挑戰,也反映了公司業務的韌性。盡管該季度交易總額同比下降了兩成,但仍跑贏市場。

      深圳鏈家城市總經理胡志丹在接受《每日經濟新聞》記者采訪時坦率表示,當下確實處于低潮期,有一批人在這個周期里選擇觀望與等待,還有另一批人則是在這個周期里修煉各種能力。短時間內,二者或許看不出什么結果上的差異,但長期來看,沉下心來修煉打磨的那批人才會在未來被留下,被堅定地選擇。

      作為區域領頭人,胡志丹除管理工作外,安撫門店或行業人員堅持做業績等,也成了他需要日?紤]的工作之一。胡志丹說,鼓勵大家越是低谷的時候越要有信心,我們用專業和服務勤勤懇懇對待每一位業主和客戶,對每一個細節的要求不僅沒有走樣,而且標準越來越高,這就是我們自信的來源。

      胡志丹表示,未來行業也一定是向前發展的,市場會對我們的服務提出更多更高要求,而我們也會跟隨行業的發展而不斷自我迭代進化。

      “還是會回到地產經紀行業!痹诓稍L結束道別時,朗坤主動表達了他未來的工作規劃,“等一等市場好的時候,像我們這樣跑慣了的人,開萬把塊工資坐辦公室,是坐不住的!

      記者手記:難!難!難!

      無論春江水暖,抑或冬日水寒,奔波在交易第一現場的中介人總是最為敏感的。調控令一道接一道,樓市從過熱狀態應聲回落,三季度開始,全國各主要城市群新房、二手房市場齊齊降溫,二手房價格下跌城市數量屢創新高,成交數量則屢現新低。

      剛經歷過瘋狂交易的中介人,突然在下半年轉換了畫風,一邊是悲觀預期下購房人的遲疑和等待,一邊是意猶未盡的房東咬死價格,促成交易變得步履維艱。而進入四季度,房東開始主動降價,買賣僵局有望松動之時,又再次面臨信貸緊縮!半y”,成為下半年中介行業最貼切的形容詞。

      所幸,一度緊張的房貸似有松綁之意。央行、銀保監會表示保障剛需群體信貸需求,但在操作層面短期仍難紓困。成交是否繼續低位運行?二手房市場2022年能否迎來轉機?拭目以待。

    (編輯:熊家麗)
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